雅书

全书案例都是提醒不要碰旅游地产，不要碰养老地产，坚决守住大城市不动产，不要瞎买不要瞎买不要瞎买

非常down to earth的一本书，踏踏实实的采访记述，翻译顺畅，深度稍欠。 读完再次感叹人类社会果然就是一个大型的庞氏骗局，一旦最下层的支撑断裂，越精致的金字塔塌的越惨。 今天看了一个世界大城市人口推移，让我惊讶的是，东京不止是世界上最大的都市，其领先其他大城市的程度可以说是一骑绝尘。作为一个超级单极化的国家王冠上的珍珠，东京留给人的印象实在是太过深刻，以至于我忘记了，日本远远不止东京。

不动产根深蒂固得植根中国老百姓心中，“买房子置地”，但鲜有人考虑背后的隐忧。一本姗姗来迟的新闻类书籍。 不动产是人们财富的沉淀，也将成为个人乃至社会前行的巨大羁绊，他沉重得让人忘记初心，把房子作为投资品，是最大的谎言，最大的灾难。 但是无人能独善其身，现在没房子寸步难行，今后房子多了成为负担，我们只是天地间一蝼蚁，随波逐流便是。

等着第七次人口普查的结果，看看我们中国离日本的“负动产时代”还有多远。城乡差距、老龄化和少子化，造房子给谁住呢？这本书里的调查事例，大概率就是我们不远的将来也会碰到的。看得我很唏嘘。举个直观的例子：1991年，1300万日元买的别墅用地，到了2017年，只能10万日元卖掉。不卖掉，每年的物业费、维修基金、固定资产税，付不起；不卖掉，留给子女吧，遗产税和过户费，付不起。卖，还是不卖呢？送都送不出。想日本置业的人，要当心了，小心掉坑，先读读这本书。

金融方面，20c80s银行对地产过度放贷，泡沫破裂后银行不良债权累积。Reits将风险分散到投资者手中，08金融危机后，日本央行大量购买地产Reits，地产继续超需求扩张。税收和人口结构方面，持不动产的人每年要缴固定资产税，与停车场等相比，住宅固定资产税率更低，本是明治时期为缓解住房供给不足问题采取的措施，如今日本进入人口下降阶段，但由于固定资产税是地方的基础税种，未能改革税制结构。不仅如此，团块世代的地产面临建筑和所有者双重老龄化的问题，高额的遗产税、过户费用、住宅维修基金和物业费使得很多人放弃继承，但税费累计不会因此停止，亡者税制度使得大量无主之地产生，对土地的再规划和重利用产生严重阻碍。2015年的遗产税新政导致的避税需求催生贷款建长租公寓的热潮，供给暴增导致很多人在晚年背上不合理负债

投资来说，房地产最根本的收益是看涨期权，一旦这个消失了，可能只有放大负债抗通胀的功能了，如果税收导致这个功能也消失....那大概就不具备任何投资属性了吧，回归居住，地段，人口等因素。

纪实文学在长三角的中国人读起来如同科幻，多么有想象力的作家都难以展开诸如“原野诈骗”的故事设定。可观的持有成本让未来现金流现值变成了负数，如果开始征收固定资产税，那“负动产”在东北部分地区一定已经发生了。日本人也曾经把估值模型建立在“土地有价”的基础上，但没想过模型背后的大逻辑——人口增长，经济发展，竟然如此摇摇欲坠。

本书告诉我们，在人口减少的国家，购买度假性房地产、地方城市的投资性房地产都要谨慎再谨慎。特别是以高价贷款购买上述类型房地产，更是要更更更谨慎。如果是想要在持有房地产要交固定资产税或/和房屋管理费的国家，如日本，购买上述房地产，那真的是“投资有风险，入市需谨慎”。

尊重价值本身，不动产的核心是居住与周边环境。其中涉及到人口、产业、医疗、购物、交通等资源分布情况，不要碰养老地产、旅游地产等随着时间流逝的地产。关注市场，关注生活。

整个日本无人想要的土地有九州这么大

房子变成“负动产”，他们困在了不动产里！在少子化、人口老龄化以及各种税费高昂的背景下，日本很多地方出现了不动产成为“负动产”的问题，并且愈加严重。《负动产时代》直击国民热议话题，海量触目惊心的真实案例、第一手资料首度无死角公开，引发全民讨论：“土地神话”为什么成了“负动产深渊”？日本很重要，不仅在于了解日本，更在于了解中国。日本相对于中国，是一个不可多得的参照系。

“负动产”的背负者大多是在泡沫经济时期，动辄投资成千万上亿日元的投机主义者，看来看去，最辛酸的还是其中的一个小插曲：和长租公寓虚假宣传有关的大东建托公司，严重违法《劳资协议》让员工超工时工作，在领导的PUA下，员工为了体现自己的工作效率，甚至刻意隐瞒工作证据，想尽办法无偿加班，故意少报工时，出差时不用公司的配车（会有配车记录），离开公司时随时关掉电脑电源……

日本的土地政策是建立在人口持续增加，不动产永远保值的前提下。泡沫经济的崩溃撼动了土地神话，但土地和住宅政策却没有适应时代而改变。人口锐减与老龄化少子化趋势的加剧，使城镇郊区等交通不利地区的房屋空置率急剧上升。由于过重的固定资产税及遗产税，导致部分房屋无人继承。高昂的房屋维护费及物业费用，甚至需要卖方倒贴才能将房屋售出。科西嘉等地也面临过负动产问题，他们的对策是减轻固定资产税收。政府和公共机构介入，出资改建住宅从而适于居住。或如土地银行对不动产重新规划利用。或允许房地产所有人放弃所有权归国家所有。但以上方案都面临着财政问题，比如若允许房地产所有人放弃所有权，政府就必须负起管理责任从而增加所有纳税人的负担等等。

1.负动产的定义是:交易价格减去持有成本所得的值为负或者废弃继承（包括继承人太多导致） 2.这些负动产产生的条件:继承税（遗产税）及持有物业每年的费用过高，继承人放弃继承，继承人孩子比较多，继承权像伞一样发散，导致没人继承，但法律定义的继承人有一堆，没人愿意继承也没有人愿意支付费用；曾经火热的旅游地产，失去以往的繁花等等。 3.本书所写负动产的面积跟九州一样大，在日本本土面积里，已经不小了 4.我们买房时一定要买好地段，一定要考虑流动性。那些说自住的，要么就是自欺欺人（比如你家小区均价跌10%，你还不去游行闹事？）要么就没考虑风险，n年后等继承税/遗产税上来后，在加上房租年老失修，可能真成负动产。

学而不思则罔，多思考，多比较中日异同

最近为了买房看房得要焦虑了，然后为什么我还要找这种书来读，自己的事情和书里的事情，这些“人为问题”真是让人焦虑。人类真是太大可不必。

期待了很久才到手，偏重描述和记录，没有条分缕析和层层深入。 1.房子相关的费用有贷款、维修费、物业费、固定资产税、遗产税等等，买房子要钱，盖房子要钱，修房子要钱，拆房子要钱，卖房子也要钱。 2.税务部门、建设部门、法律部门、灾害/应急部门、社会保障/民政部门，分工明确却走向无力合作。 3.“会涨下去”的土地神话，“享受生活”的度假公寓，“收租为生”的长租公寓，都可能会破。 4.如果老龄化和少子化必将来临，买有产业基础的大城市、交通发达的地段、低层的住宅或许会撑得久一点。 5.日本土地私有制，继承遗产不做变更 导致产权人群过于庞大，房子用途要遵守规则，税收是政府的命，地产商吹牛都一样。 6.“中略”的部分，感觉正涉及到日本政策和情形的具体细节。编辑们的校对不够认真，至少看到三五处明显的错别字。

2017年6月到2018年7月，在《朝日新闻》连载的“负动产时代”系列报道。负动产、负利率和负价格都是泡沫破灭的产物。土地制度僵化老化不合理，放着那么多国外先进经验不学，日本政府要承担首要责任。人口减少和老龄化像黑洞一样吞噬了日本的经济活力，房产税和遗产税的杀伤力不容小觑。

负动产出现的原因：（1）过高的固定资产税和遗产税（2）人口减少和老龄化（3）过度开发的度假公寓和长租公寓 书中所说的很多情况，在中国不会出现，但是类似集体拥有公寓而无法达成集体修缮和重建的情况在安置小区出现也不是没有可能。再就是三大都市圈好像并没有负动产存在，普通人买房可能还是一个无法解决的问题。 归根到底还是人口减少和老龄化。

日本国情，高昂的遗产税和维护费用，并且产权无限期还无限可分，拆迁和重建维修都变成不可能，造成的不动产贬值。希望中国不要变成这样，政策层面避免就好。